Un análisis de la consultora Econviews, dirigida por Miguel Kiguel, revela diferencias en la evolución de precios entre barrios de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires, con una brecha récord entre propiedades nuevas y usadas.
De acuerdo a un análisis de la consultora Econviews, dirigida por Miguel Kiguel, el mercado inmobiliario en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) muestra una recuperación dispar tras el piso de 2023. El informe, elaborado en base a datos de Zonaprop, señala que la diferencia entre el precio de una propiedad nueva y una usada alcanzó un récord histórico del 37% en la Ciudad de Buenos Aires, seguida por Córdoba (33%) y Rosario (31%).
Según el estudio, las propiedades en pozo lideran los valores con un promedio de US$3109 por metro cuadrado, seguidas por las unidades nuevas terminadas (US$2936/m²) y las usadas (US$2219/m²). El costo de construcción en aumento y el estancamiento del precio del pozo explican esta brecha.
Barrios con mayor revalorización
El informe identifica las zonas con mayores incrementos desde 2023:
- Flores: locales comerciales con un aumento del 29% (US$2257/m²).
- Núñez: departamentos con un incremento del 27% (US$3473/m²).
- Belgrano: casas con un alza del 20% (US$2578/m²).
- Colegiales: departamentos con un 20% de suba (US$3005/m²).
- Núñez: oficinas con un 19% de aumento (US$3275/m²).
A pesar de estas subas, los valores actuales aún se encuentran por debajo de los niveles de 2018. En Flores, los precios están un 35% abajo; en Núñez, un 26%; en Belgrano, un 27%; en Colegiales, un 30%; y las oficinas de Núñez, un 16%.
Barrios con mayor caída
Los mayores descensos en el valor del metro cuadrado se registran en oficinas del centro y casas en zonas del Gran Buenos Aires:
- Monserrat: oficinas con una baja del 23% respecto a 2023.
- San Nicolás: oficinas con un descenso del 22%.
- Almirante Brown: casas con una pérdida del 21%.
- San Fernando: casas con una caída del 20%.
- Tigre: casas con una disminución del 17%.
Comparado con 2018, las oficinas en San Nicolás acumulan pérdidas del 52% y en Monserrat del 50%. En Tigre y San Fernando, las casas cuestan hasta un 43% menos que hace tres años.
Propuesta de Kiguel para el crédito hipotecario
En el marco del décimo Congreso de la Construcción en la Expo Construir 2026, Miguel Kiguel propuso utilizar el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) como financista del sistema hipotecario. Según Kiguel, el FGS cuenta con aproximadamente US$70.000 millones en activos, de los cuales US$11.000 millones corresponden a acciones de empresas que cotizan en bolsa.
La propuesta consiste en que los bancos originen créditos hipotecarios con estándares comunes y luego los vendan al FGS para recuperar liquidez. Kiguel afirmó que volcar el 1% del PBI (unos US$7000 millones) al mercado hipotecario podría generar un crecimiento del 2% al 3% en el nivel de actividad. “No hay que inventar nada”, sostuvo el economista, quien agregó que la medida no genera déficit fiscal y que el principal obstáculo es el temor a la judicialización, por lo que consideró necesario un marco legal claro.