Un análisis detallado de los valores de venta y alquiler de cocheras en la Ciudad de Buenos Aires, según la ubicación y las condiciones del mercado inmobiliario.
El mercado inmobiliario no se limita únicamente a la compraventa o alquiler de propiedades residenciales. En un mundo cada vez más conectado, donde autos y motos forman parte de la rutina cotidiana, crece la necesidad de contar con espacios seguros para guardarlos. Las cocheras, por lo tanto, se consolidan como un segmento en expansión dentro del sector.
El factor determinante en su valor es la ubicación. En las zonas céntricas o de alto tránsito, donde estacionar en la vía pública se vuelve casi imposible, la demanda por cocheras privadas aumenta y los precios tienden a subir. Además, no cuesta lo mismo una unidad en un edificio antiguo que en uno a estrenar, donde los valores suelen ser más altos debido a la modernidad de las instalaciones y las comodidades adicionales.
En este contexto se vuelve interesante analizar los diferentes barrios de la Ciudad para conocer los precios de sus garages. Si se tiene en cuenta el valor de venta de esta tipología, las unidades más caras están en: [lista de barrios más caros]. En el otro extremo, hay cocheras con valores 86% menores a las intermedias: [lista de barrios más económicos].
La tendencia de precios en alquiler es similar a la compra, en la que los barrios más caros para comprar concentran los valores más elevados para alquilar. Es interesante remarcar que Puerto Madero tiene las ofertas de venta más caras, pero solo tiene tres unidades en alquiler disponibles en Zonaprop, con precios de alrededor de $200.000 por mes. Por otro lado, los alquileres más bajos se encuentran en: [lista de barrios con alquileres más bajos].
La pregunta si conviene comprar o alquilar una cochera no tiene una respuesta fácil, ya que depende del uso que tendrá. Si la cochera adquirida tiene uso propio, es ventajoso, ya que es un bien de uso necesario, sobre todo en barrios en los que no abundan los espacios de estacionamiento, opina Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima. Sin embargo, si el plan es comprarla para alquiler el beneficio disminuye: “Es un bien de uso muy necesario, pero no es un bien de renta” declara Salaya Romera, y argumenta que esto se debe a los elevados costos fijos que tienen y que están a cargo del propietario.
Para ejemplificar, el experto dice que comprar uno de estos inmuebles tiene un costo promedio de entre US$20.000 y US$30.000. Un alquiler de esta tipología difícilmente supera los $180.000. Los gastos de mantenimiento, que incluyen las expensas e impuestos, deben ser absorbidos por el propietario del bien. Entonces, si tiene $60.000 de gastos, eso se le resta a la ganancia. “Los elevados gastos fijos en pesos hacen que no sea un negocio rentable comprar cocheras para alquilar”, agrega el profesional.
En este sentido, Manuel Mel, de la inmobiliaria homónima, recomienda alquilar estas unidades, y concuerda con Salaya Romera: los gastos fijos de estos inmuebles son muy altos, por ende la rentabilidad es casi nula. Considera que la única excepción es si un propietario de un departamento adquiere una cochera en el mismo edificio, de esa manera sube el valor de la vivienda.