Expertos del sector señalan que el valor del metro cuadrado usado presenta un atraso cercano al 30% respecto a otros indicadores, lo que afecta la rotación y el desarrollo de nuevos proyectos.
Durante el Foro de la Construcción Converge, realizado en la Bolsa de Comercio de Rosario, economistas y desarrolladores analizaron la situación actual del mercado inmobiliario. Federico González Rouco, economista de la consultora Empiria, destacó que «la gran decepción de estos últimos dos años es el precio de las propiedades usadas», un factor que, a su juicio, determina gran parte de los problemas del sector.
Según sus estimaciones, el valor del metro cuadrado usado presenta un atraso de aproximadamente un 27% si se lo compara con variables como el costo de construcción, los salarios en dólares y otras alternativas de inversión. Este desfase, explicó, desincentiva la venta porque los propietarios no validan precios más bajos, reduce el número de operaciones y afecta la viabilidad de los proyectos nuevos, cuyos cálculos dependen de precios de salida más altos.
Paralelamente, los costos de construcción en dólares han experimentado una suba significativa tras la estabilización cambiaria, creando una brecha con los valores del mercado de usados. Alan Mohadeb, director de Grupo Portland, ejemplificó que muchos proyectos planificados con costos cercanos a los US$1100/m² terminaron ejecutándose por encima de los US$1800/m², comprimiendo los márgenes de rentabilidad.
Los desarrolladores coincidieron en que la transición de la gestión de urgencias a la administración de eficiencias marca la nueva etapa del negocio. La falta de crédito hipotecario a gran escala, que aún representa una porción mínima de las operaciones totales, obliga a las empresas a buscar financiamiento alternativo y a explorar nuevas zonas, como Vaca Muerta en Neuquén, donde el valor de la tierra es considerablemente menor.
Desde una perspectiva macroeconómica, Esteban Domecq de Invecq Consulting señaló que el sector de la construcción se estaría normalizando luego de un período de costos artificialmente bajos, en un contexto donde el precio de la tierra en zonas consolidadas de la Ciudad de Buenos Aires se mantiene elevado, con expectativas de valoración de ciclos anteriores.