Un análisis del sector muestra que, pese a una mayor oferta y reglas previsibles, el sostenimiento del alquiler demanda un esfuerzo creciente para inquilinos y propietarios, evidenciando una brecha con los ingresos.
El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires presenta un escenario de mayor oferta y previsibilidad en las reglas, con valores que, en promedio, siguen la dinámica inflacionaria. Sin embargo, para una porción significativa de los inquilinos, sostener el pago mensual requiere un esfuerzo cada vez mayor. La situación también se complejiza para algunos propietarios que dependen de esa renta y observan demoras en la ocupación de sus unidades.
Los datos indican que los alquileres evolucionan en línea con el Índice de Precios al Consumidor (IPC), pero los ingresos de los hogares no logran acompañar ese ritmo. Según un informe del Centro de Estudios para la Recuperación Argentina (Centro RA) de la UBA, desde diciembre de 2023, la inflación acumulada ronda el 209%. En el mismo período, los alquileres registraron un incremento del 423%, superando ampliamente el nivel general.
Nancy Vieitez, presidenta de la Cámara Inmobiliaria Argentina, describió el momento actual como un escenario «más ordenado en términos de oferta, pero tensionado en términos de acceso». Señaló que el alquiler representa hoy entre el 35% y el 50% del ingreso de un hogar inquilino, siendo cada vez más frecuente casos que superan el 40% e incluso el 50%. Aunque no se observa un aumento significativo de la morosidad, esto implica un ajuste en otros consumos y en el nivel de vida.
El mayor desafío, según los especialistas, se presenta en los momentos de ajuste o renovación del contrato, donde los aumentos resultan difíciles de absorber. Las reacciones incluyen intentos de renegociación, mudanzas a zonas más económicas o a propiedades más pequeñas, y la postergación de cambios debido al alto costo de ingreso (depósito, garantías, mudanza). También se registra un incremento en la tendencia a compartir alquiler, postergar la independencia o volver a convivir para reducir gastos.
José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, indicó que la situación está muy segmentada por localización y por la fecha de inicio del contrato. En barrios de clase media y media baja, advirtió, no hay margen para precios sobrevaluados, ya que si la pretensión excede el rango del habitante de la zona, la propiedad no se alquila.
Por su parte, Damián Cafarella, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina, describió dos paradigmas: propietarios que aplican el IPC estrictamente y otros que priorizan mantener a un buen inquilino. Explicó que cuando el valor supera lo que el mercado tolera, la unidad puede quedar vacía por meses, lo que lleva a muchos propietarios a preferir resignar parte del aumento antes que perder un inquilino confiable. «Hoy es todo negociable», afirmó.