Mientras el mercado de la compraventa se mantiene sin grandes variaciones, los alquileres y la rentabilidad continúan en alza en la Ciudad de Buenos Aires.
Si hay un sector que está en constante transformación, ese es el inmobiliario. En un mercado que todavía intenta recalibrar el precio de la compraventa, con valores que prácticamente no se mueven y desarrolladores en números rojos por los altos costos de construcción, el alquiler se presenta como una variable diferente.
En este escenario, los precios de los alquileres publicados en sitios inmobiliarios siguen aumentando y, en lo que va del año, la suba ya supera a la inflación. El resultado es que la ecuación vuelve a cerrar para el inversor y posiciona al alquiler como el principal motor del real estate en la ciudad de Buenos Aires.
1) Mejoró la renta que deja un alquiler
De acuerdo al último informe de la plataforma inmobiliaria Zonaprop, en abril el retorno bruto anual alcanzó el 5,83%, el nivel más alto desde 2012. Hoy se necesitan 17,2 años para recuperar la inversión inicial, un 10,3% menos que hace un año. Es decir, la renta volvió a ser un negocio atractivo.
Detrás de esto hay una combinación de factores. Por un lado, el precio medio de los departamentos en CABA se ubica en US$ 2460/m², con un aumento del 0,4% en lo que va de 2026 y un 2,2% interanual. Por otro lado, los alquileres muestran otra velocidad: un departamento de dos ambientes promedia los $834.178 mensuales, con un incremento del 34% en los últimos 12 meses, por encima de la inflación y del índice de Contratos de Locación (ICL). Esto mejora la relación alquiler/precio.
Con estos datos, el mercado reacciona y la oferta acompaña. En abril, los avisos de alquiler crecieron un 11,1% interanual y ya triplican el piso histórico de 2023. Alquilar vuelve a ser una estrategia viable, sobre todo frente a la opción de vender en un contexto de precios planchados y con un crédito hipotecario que no termina de despegar.
2) Las ventas crecen pero no se reflejan en los precios
Más allá de los valores estables, la compraventa mostró pequeñas señales de crecimiento, aunque todavía no desplaza al alquiler como protagonista. En marzo se registraron 5590 escrituras, un 17,8% más que el año pasado y un salto del 56,7% respecto de febrero (3567 escrituras), según datos del Colegio de Escribanos porteño.
El dato, en apariencia positivo, tiene matices. El crecimiento corta una racha de cuatro meses consecutivos de baja y posiciona a marzo como el sexto mejor registro histórico para ese mes, aunque lejos de los niveles de 2018, en pleno boom de créditos UVA.
Es importante aclarar que enero y febrero son meses estacionales con menor cantidad de operaciones, pero el dato que llama la atención es que, a pesar del aumento de actos, el crédito hipotecario no acompañó. Ese incremento interanual en la compra de propiedades se realizó principalmente con capital propio (dólares en efectivo).
En marzo se registraron 834 escrituras con crédito, una caída del 15,9% interanual, aunque una suba respecto al mes anterior (592 actos). Hoy explican apenas el 14,9% del total de operaciones. El mercado crece en volumen, pero sin el motor que históricamente lo multiplicaba.
El mapa del mercado inmobiliario
Alquileres
Los barrios más caros para alquilar un departamento de dos ambientes son: Puerto Madero ($1.381.761 mensuales), Palermo ($930.009) y Núñez ($929.613). Los más baratos: Lugano ($668.209), Nueva Pompeya ($696.403) y La Boca ($708.852).
Venta
Los barrios con el metro cuadrado más caro son Puerto Madero (US$ 6135/m²), Núñez (US$ 3392/m²) y Palermo (US$ 3391/m²). Los más baratos: Lugano (US$ 1577/m²), Nueva Pompeya (US$ 1479/m²) y La Boca (US$ 1577/m²).
En cuanto a rentabilidad, las mejores oportunidades están en el sur y el oeste de la Ciudad. Lugano lidera con un retorno del 10,7% anual, seguido por Parque Avellaneda (8,1%) y Nueva Pompeya (8,0%). Zonas como Palermo, Núñez o Puerto Madero ofrecen rendimientos más moderados, en torno al 4%.
3) El mercado se sostiene por los compradores con liquidez
La mirada principal está puesta en el crédito hipotecario, ya que por cada hipoteca se generan hasta 2,5 operaciones adicionales. Sin ese efecto derrame, el crecimiento queda acotado. La reciente baja de las tasas de los préstamos, desde inicios de este año, trae un poco de luz al sector hipotecario, que el mercado espera ver reflejado en los próximos meses.
La comparación histórica deja en evidencia el cambio de escenario. En marzo de 2018 (auge de los UVA) se registraron más de 2200 hipotecas, un 166% más que los datos actuales. Hoy el mercado se sostiene sobre compradores con liquidez o acceso a dólares propios. Según Soledad Balayan, titular de Maure Inmobiliaria, “hay un segmento que entiende que las propiedades están a buen precio y se anima a comprar”.
4) La estabilidad del dólar no alcanza para generar reactivación
El tipo de cambio juega un rol silencioso pero determinante. Un dólar estable e incluso apreciado tiende a mejorar la capacidad de compra en términos reales, pero ese efecto no alcanza para reemplazar al crédito.
Hoy el mercado hipotecario está sostenido principalmente por el Banco Nación, por lo que el comportamiento de los demás bancos será clave. Algunas entidades comenzaron a disminuir sus tasas de interés, como el Banco Hipotecario, Galicia, ICBC, Macro, BBVA y Santander.
El combo de precios de venta estables, alquileres en alza, mayor oferta y mejores retornos deja al mercado inmobiliario porteño en una nueva fase, donde la situación del crédito hipotecario será determinante para el futuro del sector.