Ante un pedido de desocupación anticipada, es clave revisar el contrato de locación. La ley establece que, salvo pacto expreso o incumplimiento, el inquilino no está obligado a aceptarlo.
Cuando un propietario solicita a un inquilino que desocupe un inmueble antes del vencimiento del contrato de alquiler, surgen dudas sobre la legalidad del procedimiento. La normativa vigente, incluyendo las modificaciones introducidas por el DNU 70/2023, establece reglas claras al respecto.
El punto de partida es el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, que otorga únicamente al inquilino la facultad de rescindir el contrato de forma anticipada sin necesidad de justificar su decisión. «El locador no tiene ese beneficio, salvo que esté pactado expresamente en el contrato», explica Enrique Abatti, abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina.
Esto significa que, si el propietario pretende recuperar el inmueble antes del plazo acordado, solo podrá hacerlo si existe una cláusula específica que lo habilite y que establezca claramente la causa. El DNU 70/2023 amplió el principio de libertad contractual, incorporando la posibilidad de que el locador incluya en el contrato causales adicionales de rescisión anticipada.
Antes de la reforma, el propietario solo podía terminar el contrato por incumplimientos del inquilino, como cambio del destino del inmueble, falta de conservación, abandono, o falta de pago de alquileres por dos períodos consecutivos. Ahora, si se pacta expresamente, puede sumar otros motivos. «Con la reforma, se agregó un inciso que permite rescindir por cualquier causa fijada en el contrato. Eso antes no existía. Ahora las posibilidades son infinitas, siempre que estén escritas de manera precisa», detalla Abatti.
¿Qué sucede si el dueño intenta rescindir sin una causa válida o sin una cláusula que lo habilite? En ese caso, no puede hacerlo. El inquilino no está obligado a aceptar la entrega anticipada del inmueble. Solo podría proceder si ambas partes llegan a un acuerdo voluntario, que suele estar acompañado de una indemnización. En la práctica, muchos contratos ya incluyen compensaciones preestablecidas para estos casos, como el equivalente a varios meses de alquiler o una suma fija.
La situación es diferente cuando existe un incumplimiento por parte del inquilino. Allí sí el propietario puede rescindir, pero debe demostrar la causal y seguir los procedimientos legales correspondientes. En esos casos, la ley no exige indemnización a favor del inquilino.
Por el lado del inquilino, el panorama también cambió con la reforma. Antes debía esperar seis meses para poder rescindir y pagaba una penalidad reducida según el momento. Ahora, puede hacerlo en cualquier momento, aunque con una multa más alta: el 10% de los alquileres futuros. Sin embargo, como no es una norma de orden público, las partes pueden pactar condiciones distintas. «Yo suelo indicar que el inquilino puede rescindir recién a los tres meses, y con indemnizaciones similares al sistema anterior», comenta Abatti, destacando que la libertad contractual permite ajustar el contrato a la realidad de cada caso.
En conclusión, si un propietario pide el departamento antes de tiempo, lo primero es revisar el contrato. Si no existe una cláusula que lo habilite, el inquilino no tiene obligación de irse. Si la cláusula existe, debe analizarse si la causa invocada coincide con lo pactado. Y si ninguna de las dos situaciones aplica, siempre queda la vía de la negociación, que puede incluir compensaciones económicas.